仲介手数料はなぜ3%+6万円？賃貸は別ルールと知らなかった話

この記事は、フリーランス実務資格「個人事業経営士・CFQ」監修のもと作成しています。

こんにちは。フリーランスひかるです。

「仲介手数料、3%+6万円って書いてあるけど、結局いくら取られるの」賃貸の部屋を探していたときも、去年家を買ったときも、同じモヤモヤを抱えたまま契約書にサインしていました。不動産会社の説明を一通り聞いても、なんとなく釈然としない。そのまま「まあ、そういうものか」で流してしまった人、きっと少なくないはずです。

正直、これは調べてみて驚いたんですが、賃貸と売買では仲介手数料の計算方法がまったくの別物でした。「3%+6万円」は売買のときだけ出てくる数字で、賃貸の部屋を借りるときには一度も登場しないルールだったんです。

でも実は、そのモヤモヤこそが今後の家探しのヒントになります。仕組みを知っているかどうかで、初期費用のうち交渉できる部分とできない部分がはっきり見えてくるからです。

実はこれ、個人事業主が「知らないと損する」お金の仕組みの一部です。契約やお金の基礎知識はCFQ（個人事業経営士）の教材でも体系的に扱っていますが、この記事では仲介手数料という一点に絞って、根拠から交渉の余地まで整理していきます。

✅ この記事を読むとわかること

仲介手数料「3%+6万円」の6万円が何の数字なのか
賃貸の仲介手数料の上限が売買とまったく違うルールになっている理由
賃貸・売買それぞれで、実際に交渉できる範囲とできない範囲

仲介手数料3%+6万円の結論｜賃貸は家賃1ヶ月分で計算式が別

先に結論だけ書きます。

賃貸の仲介手数料は、貸主と借主を合わせて家賃1ヶ月分＋消費税が上限です。売買の仲介手数料は、取引額に応じた3段階計算を簡略化した「3%+6万円＋消費税」という速算式が使われます。

同じ「仲介手数料」という言葉なのに、当てはめる計算式はまったく違う。これは不動産会社が勝手に決めているわけではありません。宅建業法46条にもとづく国土交通省の告示で、賃貸と売買それぞれに別々の上限が定められているからです。

なぜこんなややこしい建て付けになっているのか。実は私も最初は「役所が適当に決めたんだろう」くらいに思っていました。でも調べていくと、6万円という数字にはちゃんと計算根拠があって、賃貸だけ特別甘いわけでも厳しいわけでもないことがわかってきたんです。

仲介手数料の6万円の内訳｜3段階計算を簡略化した速算式の正体

売買の仲介手数料は、本来は取引額を3つの価格帯に分けて、それぞれ別の料率で計算します。

取引額の区分	料率
200万円以下の部分	5%
200万円超〜400万円以下の部分	4%
400万円超の部分	3%

3,000万円の物件なら、この3段階を1件ずつ計算して足し合わせないといけません。毎回これをやるのは現実的ではないので、実務では一律3%で計算したあと、差額分をまとめて足す「速算式」が使われています。

差額分の正体はこうです。 200万円×(5%−3%)＝4万円、200万円×(4%−3%)＝2万円、合計で6万円。つまり6万円は不動産会社が余分に受け取っている金額ではなく、正式な3段階計算と同じ結果になるよう帳尻を合わせているだけの調整額です。

一方、賃貸の仲介手数料はこの計算式を一切使いません。上限は家賃1ヶ月分＋消費税で、原則は貸主・借主が0.5ヶ月分ずつ（消費税込で0.55ヶ月分ずつ）を負担します。依頼者の事前承諾があれば、借主だけが1ヶ月分＋消費税を負担するケースも認められています。

なお2024年7月1日からは、800万円以下の「低廉な空家等」を売買する場合、上限が30万円＋消費税（税込33万円）まで引き上げられました。空き家の売買では手数料が安すぎて業者が受けたがらない、という問題への対策です。

売買と賃貸、それぞれの違いを一覧にすると次のとおりです。

	売買	賃貸
上限の基準	3%+6万円+消費税（400万円超の場合）	家賃1ヶ月分+消費税
誰が払うか	売主・買主それぞれから上限額まで	原則、貸主・借主で0.5ヶ月ずつ
例外	800万円以下は上限30万円+消費税	承諾があれば借主が1ヶ月分負担も可

敷金・礼金に怒った私が仲介手数料まで疑った理由

私自身、賃貸の初期費用の見積書を初めて見たとき、正直かなり身構えました。家賃、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、それぞれの項目が並んでいて、合計金額だけがやけに大きい。「礼金って何に対するお礼なんですか」と聞いても、担当者からは「昔からの慣習で」という以上の説明はもらえませんでした。

これは私のスキル不足や、社会人としての知識が足りなかったからではありません。単純に、こういう制度の仕組みを教えてくれる場所がどこにもなかっただけです。学校でも会社でも、賃貸契約や仲介手数料の根拠を体系的に習う機会はまずありません。

だから「なんとなく高い気がする」で終わらせるしかなかった。知識がないことは恥ではないんですが、知らないまま契約書にサインし続けると、交渉できたはずの部分まで丸ごと払うことになります。この構造そのものが、賃貸や売買の初期費用をわかりにくくしている本当の理由だと思っています。

賃貸の初期費用42万3,500円を見た夜の話

不動産会社の応接スペースには、コーヒーの匂いが薄く漂っていた。

「初期費用の内訳です」担当者が差し出した紙には、こう並んでいた。

家賃：8万5,000円敷金：8万5,000円礼金：8万5,000円仲介手数料：93,500円（税込）前家賃：8万5,000円

合計欄には「423,500円」の数字。

ペン先が紙の上で止まった。

「礼金って、何にお礼してるんですか」

担当者は少し笑って、「昔からの慣習でして」とだけ答えた。それ以上の説明はなかった。

契約書にサインをして外に出ると、スマホの通知が鳴った。数年前に同じ物件を借りたことがある知人の投稿だった。

「仲介手数料の6万円、実はちゃんと計算式があるらしい。礼金は本当に昔からの名残で、法律で決まってるわけじゃないって」

コメント欄には、同じように驚いている人が何人も並んでいた。

窓口で渡された紙を、もう一度鞄から取り出す。

数字は、何も変わっていなかった。

仲介手数料で損しないために今日からできる3つのこと

やることはシンプルです。

1つ目は、契約前に見積書の内訳を確認すること。賃貸なら「家賃1ヶ月分＋消費税」を超えていないか、売買なら「3%+6万円＋消費税」から大きくズレていないかをチェックします。

2つ目は、賃貸で申込書にサインする前に、0.5ヶ月分と1ヶ月分どちらが前提になっているかを担当者に確認すること。承諾なしに1ヶ月分を請求されている場合は、その場で質問して問題ありません。

3つ目は、売買で400万円超の物件を検討している場合、まず自分で「価格×3%+6万円」の概算を出しておくこと。 800万円以下なら、低廉な空家等の特例で上限が変わる可能性があるので、その点も合わせて聞いておくと安心です。

仕組みを知っていれば、見積書を見たときの「なんとなく高い」が「ここは根拠がある」「ここは聞いてみよう」に変わります。

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仲介手数料に関するよくある疑問　

（個人事業経営士CFQ 監修）

Q1. 仲介手数料の上限を超えて請求されたら違法ですか？

A：宅建業法46条は強行法規なので、告示で定めた上限を超える部分の契約は無効になります。
超過分の請求が発覚した場合は、根拠となる法令と告示の内容を確認したうえで、消費生活センターや宅建業を管轄する都道府県の窓口に相談するのが安全です。
契約書や見積書は必ず保管しておいてください。

Q2. 仲介手数料が無料になっている物件があるのはなぜですか？

A：売主・買主の両方を1社の不動産会社が仲介する「両手仲介」では、双方から上限額まで受け取れる仕組みになっています。
この場合、買主側の手数料だけを無料にしても不動産会社の収益は確保できるため、無料や割引が成立します。
無料自体が違法というわけではありませんが、囲い込みなど別の注意点もあるため、無料の理由は確認しておくと安心です。

このように、正しい知識があるだけでトラブルは避けられます！

まとめ｜仲介手数料の根拠がわかれば、次の家探しはもう迷わない

仲介手数料「3%+6万円」は売買限定のルールで、賃貸は家賃1ヶ月分＋消費税という別の上限が定められています。どちらも宅建業法46条と国土交通省の告示にもとづいた計算式で、業者が自由に決めているわけではありません。

それでも見積書を見た瞬間のモヤモヤは、簡単には消えないものです。私自身、根拠を調べたあとも「じゃあ礼金は結局何なんだ」という疑問は残ったままでした。

賃貸でも売買でも、初期費用の内訳で迷ったときは、またこの記事に戻ってきてください。仕組みさえわかっていれば、次に見積書を渡されたときは、きっと落ち着いて数字を確認できるはずです。

参考記事

宅地建物取引業者に係る報酬告示の一部改正について（国土交通省）

建設産業・不動産業：不動産取引に関するお知らせ（国土交通省）

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この記事の監修者
 フリーランスひかる
大手IT企業に勤務後独立。フリーランス歴15年超。
報酬未払い、契約トラブル、ブラッククライアント案件…いろんな修羅場を経験してきました。
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※フリーランス実務資格「個人事業経営士CFQ」監修