住宅ローンの相談先すらわからなかった個人事業主の私が、審査に通るまでにやった3つの準備

この記事は、フリーランス実務資格「個人事業経営士・CFQ」監修のもと作成しています。

こんにちは。フリーランスひかるです。
「個人事業主 住宅ローン 審査」で検索してここに来た人は、たぶん今、確定申告書を何年分揃えればいいのか、頭金はどれくらい必要なのか、そもそもどこに相談すればいいのか、その全部がわからないまま立ち止まっているところだと思います。

正直に言うと、私も開業3年目まで、住宅ローンの「じゅ」の字もわかっていませんでした。
信用金庫とネット銀行の違いすら知らないまま、とりあえず近所の窓口に飛び込んだくらいです。

でも実は、そのとき味わった気まずさが、今こうして審査に通るための手順を人に説明できるようになったきっかけです。ピンチはチャンス、という言葉は正直あまり好きではありませんが、今回ばかりは本当にそうでした。

実はこれ、個人事業主のお金の知識を体系的にまとめたCFQ資格でもカバーしている話の一部です。
今日はその中でも、住宅ローン審査という一点に絞ってお話しします。

✅ この記事を読むとわかること

• 個人事業主の住宅ローン審査で、確定申告書が何年分必要か（民間銀行とフラット35の違い）
• 頭金・開業年数の目安と、審査に通りやすくなる準備の順番
• 信用金庫・ネット銀行・フラット35、最初にどこへ相談すればいいかの考え方

個人事業主の住宅ローン審査、確定申告は最短2年分でも挑戦できます

結論から言います。民間銀行は直近2〜3年分の確定申告書、フラット35は直近2年分の確定申告書があれば、申し込みの土台に乗ります。

ただし審査で見られる「所得」の中身や、開業からの年数の目安は、銀行とフラット35でかなり違います。

数字だけ見ると「フラット35一択では」と思うかもしれません。でも実際はそう単純でもなく、金利の水準や物件の技術基準など、フラット35ならではの条件もあります。

このあたりの詳しい理由、実は私自身、全然わかっていなかった時期があります。

個人事業主が住宅ローンで不利になる本当の理由は「所得の見え方」

会社員は源泉徴収票の金額が、そのまま審査対象になります。一方、個人事業主は売上から経費を引いた「所得」が対象です。

ここに構造的なねじれがあります。節税を頑張って経費をしっかり計上している人ほど、確定申告書の所得は少なく見えるからです。銀行は「売上」ではなく「所得」を返済の原資として見るので、節税に熱心な人ほど借りられる金額が小さくなりやすいのです。

つまり確定申告で経費を頑張って落とすことと、住宅ローンの審査に通ることは、少しだけ相反する関係にあります。

もうひとつ見落とされがちなのが、決算書の「見せ方」です。銀行員は青色申告決算書の数字だけでなく、経費の按分率や資産の中身まで見ています。無理に節税を狙った結果ではなく、実態に沿った申告であることが伝わるかどうか、そこが分かれ目です。

家賃や光熱費の按分率については、事業按分率の記事でも詳しく触れているので、経費の見直しから始めたい人はあわせて読んでみてください。

個人事業主が住宅ローンの相談先がわからないのは、あなただけではありません

審査の基準以前に、そもそも「どこに相談すればいいのか」で止まってしまう人は、思っているより多いです。

信用金庫は地域密着で個別事情を考慮してもらいやすいと言われます。ネット銀行は自動審査が中心で、勤務先の安定性のような属性を重視しにくい傾向があるとも言われます。
フラット35は決算書が不要で、開業間もない人にも間口が広いとされています。

どれも「言われています」止まりなのは、金融機関ごとに基準が違いすぎて、断定できる一次情報がほとんどないからです。

この「情報がなさすぎて選べない」という状態こそ、個人事業主が住宅ローンでつまずく最初の壁だと思っています。

私自身、この壁に思いきりぶつかりました。

フリーランスとしての信用力そのものについては、信用スコアの記事でも書いているので、興味があれば覗いてみてください。

「信用金庫、ですか」窓口で固まった、開業3年目の午後

窓口の番号札は「32」。
開業してからちょうど3年が経った、9月の平日だった。

住宅情報サイトで見つけた物件資料を鞄に入れたまま、近所の信用金庫のカウンターに座っていた。

「ご職業は」

「個人事業主です」

担当者はパソコンの画面をしばらく見てから、こう言った。

「確定申告書、直近3期分ございますか」

3期という言葉の意味を、その場で聞き返した。1年分ではだめなのか、と。

「1年分だと、収入の波が見えないので」

持ってきたのは去年の分だけだった。
鞄の中の資料が、急に軽く感じられた気がした。

帰り道、スマホで「個人事業主 住宅ローン 相談先」と打ち込んでみた。
検索結果には、ネット銀行、信用金庫、フラット35という文字が並んでいた。

どれも聞いたことはある。でも、自分がどれに向いているのかは、どこにも書いていなかった。

友人にLINEで相談すると、返ってきたのはこの一言だった。

「そんなの銀行によって全然違うよ。何行か回ってみたら」

画面を見つめたまま、しばらく指が止まった。
　

個人事業主が住宅ローン審査で今日からできる3つの準備

やることは意外とシンプルです。順番にやってみてください。

1. 直近2〜3年分の確定申告書と納税証明書をまとめて見直す
2. 物件価格の1〜2割を目安に頭金を準備する
3. 信用金庫・ネット銀行・フラット35を含めて、複数の金融機関に同時に相談する

この3つさえ押さえておけば、少なくとも「何から手をつけていいかわからない」という状態からは抜け出せます。

税金や契約の知識まで一気に体系立てて押さえておきたい人は、個人事業経営士（CFQ）のような資格で整理してしまうのもひとつの方法です。

　もうこれ以上損はしたくない！と思ったら

税金の仕組み・確定申告のやり方・トラブルのない契約書作成・訪問時のビジネスマナーなど、実務全般を身につけることによって「この人は信頼できる人だ」と言われるフリーランス・個人事業主になれるのです。

そのような人向けに、実務全般を学び、テストに合格することで信頼のバッジを得られる「個人事業経営士・CFQ」という資格があります。
名前には「個人事業」と付いていますが、全ての働く人が知っておくべき知識が網羅されています。

CFQ資格の勉強をすると、契約の方法や税金などの実務について調べる回数が減り、自信を持って働ける自分になることができます。

• 「調べながらやる」から、「体系的に理解して自走できる」状態へ
• 「ミスを減らす」から、「信頼される実務力を手にいれる」状態へ
• 「契約トラブルがあるかも」から、「信頼できる契約を締結できる」状態へ

個人事業主の住宅ローンに関するよくある疑問　

（個人事業経営士CFQ 監修）

このように、正しい知識があるだけでトラブルは避けられます！

まとめ｜個人事業主の住宅ローン審査、迷ったら確定申告書を見直すことから

個人事業主の住宅ローン審査は、確定申告書の年数、所得の見え方、相談する金融機関の3つで決まります。

「何年分の確定申告書が必要なんだろう」「頭金はいくら用意すればいいんだろう」と検索してここまで来た人は、もうその時点で準備の半分は終わっています。あとは今日書いた3つの準備を、順番に進めるだけです。

私自身、信用金庫の窓口で固まったあの日から、答えをひとつずつ調べていきました。迷ったら、またこの記事に戻ってきてください。

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参考記事（外部）

個人事業主が住宅ローンを借りるためのポイントと注意点｜三井住友銀行

【フラット35】ご利用条件｜住宅金融支援機構

住宅ローン控除を受ける方へ｜国税庁

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この記事の監修者
 フリーランスひかる
大手IT企業に勤務後独立。フリーランス歴15年超。
報酬未払い、契約トラブル、ブラッククライアント案件…いろんな修羅場を経験してきました。
「あの時知ってさえいれば…」という後悔をバネに、フリーランスの人が同じ失敗をしないよう、自分の身を守る知識と、今日からできる対処法をお伝えしていきます。
※フリーランス実務資格「個人事業経営士CFQ」監修